N_Malsch

Augen auf beim Immobilienkauf!

Donnerstag, 30. Dezember 2010, 17:30:28


Dieser RSS Feed bringt Tips, Tricks und Ratschläge für Personen, die sich eine Immobilie kaufen möchten oder bereits besitzen. Wertermittlungen, Wertexpertisen, Immobilienwert, Bauwert, Bauexpertisen, Verkehrswert, Sachwert, Bodenwert, Ertragswert, BauGB, WertV, VOB, uvam.

Wertexpertisen



Zwangsversteigerungen sind oft keine Schnäppchen!

Donnerstag, 30. Dezember 2010, 17:03:14 | Dipl.-Ing. Nicolas Malsch


Vielfach wird unterstellt, dass ein Objekt welches im Wege der Zangsversteigerung veräußert wird zu einem Schnäppchenpreis erworben werden kann. Verbreitet wird diese Meinung vor allem von denen, die auf diesem Weg ein Objekt erworben haben. Sie gehen dabei von folgender These aus:

1. Der Verkehrswert der Immobilie wird durch einen vereidigten Sachverständigern ermittelt und wenn man im Rahmen der Versteigerung weniger als diesen ermittelten Wert bezahlen muss um den Zuschlag zu erhalten hat man ein gutes Geschäft gemacht. Im Prinzip sollte das auch so stimmen.... ABER!

2. Sie kaufen bei einer Zwangsversteigerung im Grunde die Katze im Sack, denn in den überwiegenden Fällen ist eine Besichtigung des Objekts nur dem vereidigten Sachverständigen möglich nicht aber den potentiellen Käufern. Erst nach dem Sie bezahlt haben werden Sie das Objekt von innen in Augenschein nehmen können und vielfach geschieht dies mit einiger Ernüchterung.

3. Eine Veräuerung im Rahmen einer Zwangsversteigerung verläuft oftmals ganz anders als vom Kaufinteressenten erwartet. Vielfach gibt es im ersten Rang der Immobilie eine Hypothek für die finanzierende Bank. Um sicher zu stellen, dass die Bank die absolute Kontrolle über den Verlauf der Zwangsversteigerung hat wird in den meisten Fällen zu Beginn der Versteigerung durch die Bank selbst ein relativ hohes Gebot abgegeben, damit all jene, die nur zum Schnäppchenkauf gekommen sind das Interesse verlieren. Auf diese Weise verbleiben dann nur Interessenten mit entsprechendem finanziellen Rückhalt und wenn mehr als einer davon vorhanden sind, dann geht der Preis unweigerlich nach oben.
4. Es ist zudem nicht selten, dass sich unter den steigernden Personen ein Strohmann befindet, der im Auftrag des Eigentümers das Objekt günstig ersteigern soll. Dies ist sozusagen ein Umfinanzierungsversuch auf Umwegen. Nicht selten gelingt es dem Strohmann auch nicht seine Vorgaben zu erfüllen was regelmäßig aber in einer Veräußerung über dem geschätzten Verkehrswert führt (also kein Schnäppchen und trotzdem das Risiko des nicht Gefallens).

Insgesamt ist das "blinde" Erwerben von Immobilien sehr kritisch zu betrachten und der Normalbürger sollte hiervon ehr Abstand nehmen.



Immobilienwert, Immobilienkauf, Verkehrswert, Marktwert



Neue Fenster - Schwarze Flecken

Donnerstag, 11. März 2010, 20:11:10


Bei Sanierungen werden oft die alten und meist zugigen Holzfenster durch moderne Kunststoffenster mit ISO-Verglasung ersetzt. Meist ist damit das nächste Problem auch schon programmiert. Schwarze Flecken entstehen während der nächten Kälteperiode an der Innenseite der Außenwände oder in Ecken. Sie rühren von der innneren Feuchtigkeit (duschen, Teewasser, Spagetti oder Körperschweiß) her, die nun nicht mehr nach außen abgegeben werden kann. In der Folge schlägt sich die innere Feuchtigkeit an den kältesten Stellen (wie im Sommer auf einem kühlen Bierglas) nieder und bildet dort im Lauf der Zeit die schwarzen Flecken. Neuentwicklungen auf dem Kunststofffenstermarkt versuchen dem mit "entfeuchtenden" Fensterrahmen zu begegnen. Einfacher ist, zwei mal am Tag 5 Minuten ordentlich durchzulüften. Auf keinen Fall sollten Sie Fenster längere Zeit gekippt stellen um dem Problem zu begegenen! Zwei mal pro Tag ordentlcih lüften reicht aus und ist energetisch gesehen bedeutend kostengünstiger! Also Augen und Fenster auf!



Bausachverstand



Keller feucht?

Sonntag, 07. März 2010, 15:45:33 | Nicolas Malsch


Oft riecht man es schon, wenn man die Kellertür öffnet und die Treppe hinabsteigt. Ein feuchtkaltes Gefühl gepaart mit einem leichten Modergeruch. Aber nicht immer sind gravierende Bauschäden Hintergrund feuchter Keller! Im Gegenteil sind sehr oft verstopfte Fallleitungen (besoders die der Regenrinnen) oder nicht funktionierende Lichtschachtentwässerungen die Ursache des Wasserzutritts ins Mauerwerk des Kellers. Aber auch defekte Wasserzuleitungen (das geht dann auch noch auf Kosten der Wasserrechnung, wenn die Schadstelle hinter der Wasseruhr liegt) im Bereich der Kellerausenwand (meist außerhalb) oder undichte Kellerdurchbrüche (Gas-, Wasser- Strom- oder Fernmeldezuleitungen)können die Ursache sein. Effektive Maßnahmen zur Trockenlegung des Keller müssen daher nicht immer mit imensen Kosten verbunden sein. Die Suche der Ursache ist nicht selten aufwendiger als deren Beseitigung. Darum sollten Sie das Auffinden des Problems einem Fachmann überlassen. Er hat Erfahrung auf diesem Gebiet und kann schnell und nachhaltig Maßnahmen vorschlagen, die den Keller kostengünstig trockenlegen. Eigendiagnose ist hier daher oft unnötige Zeitverschwendung!



Bausachverstand, Bauexpertise



außen pfui - innn hui

Mittwoch, 03. März 2010, 16:56:48 | Nicolas Malsch


Oft sind Häuser außen (Fasade, Dach, Garten, Keller) in einem weit schlechteren Zustand als innen, denn viele Eigentümer legen - verständlicher Weise - mehr wert auf die Wohnumgebung im inneren als das direkte Wohnumfeld außen. Dennoch sollte man beim Kauf einer Immobilie großses Augenmerk auf die - zuminmdest - einwandfreie Funktionalität der äußeren Komponenten legen. Vor allem das Dach (aber auch der Keller) muss hierbei im Vordergrund stehen. Sind alle Verwahrungen (Kamin, Dachfenster, Dachgauben,Kehlen, Firste uam.) dicht? Wenn der Dachstuhl ausgebaut ist: Ist die Dachfläche ordnungsgemäß gedämmt und hat der Schichtaufbau die Dampfsperre an der korrekten Stelle? Gerne helfen erfahrene Baufachmänner (und Frauen) Ihnen weiter. Also im Zweifel lieber vorher eine Fachmeinung einholen als nachher die Folgekosten zu tragen!

      

Bausachverstand, Bauexpertise



Energieausweise nach EnEV 2007/2009

Montag, 01. März 2010, 12:49:45 | Nicolas Malsch


Der Energieausweis nach EnEV ist vielen ein Begriff, wird aber von den Parteien beim Immobilienhandel ehr stiefmütterlich behandelt. Noch fordern z.B. die wenigsten Makler einen Energieausweis für die zu vermittelenden Immobilen an und das, obwohl sogar Strafen im Raum stehen (nicht für die Makler sondern für die Verkäufer/Vermieter) wenn ein gültiger Energieausweis nich vorgelegt werden kann. Der Energieverbrauch im Verhältnis zum jeweiligen Gebäude ist aber ein maßgeblicher Faktor, wenn man sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet und sollte daher einen größeren Stellenwert bei der Betrachtung durch die Käufer einnehmen. Käufer, die dies vernachlässigen, gehen - evtl. unbewusst - Risiken ein die viele tausend Euro Investitionsvolumen nach sich ziehen können. Wissen sollte man auch, dass es zwei Arten von zugelassenen Energieausweisen gibt. Der Ansatz ist hierbei ein gänzlich unterschiedlicher. Einerseits wird der Verbrauch ins Verhältnis zum Baukörper gesetzt und das Ergebnis auf einer Skala quantifiziert. Andererseits wird der Baukörper bauphysikalisch bewertet und ein Energieverbrauchsverhältnis errechnet, was das aufwenigere Verfahren ist. Also Augen auf und Energieausweise auf den Tisch!

      

Baussachverstand, Immobilienhandel, Wertermittlung



Wertimmobilien - Immobilienwert - meine Definitionen

Freitag, 26. Februar 2010, 19:22:41 | Nicolas Malsch


Im allgemeinen spricht man von Wertermittlungen oder dem Verkehrswert wenn es darum geht, den Wert einer Immbolie zu bestimmen. Schon an diesem Punkt werden Immobilieninteressenten irre geführt, denn Wertermittlungen werden von jedermann oder gar nur von einem Programm erstellt. Eine besondere Befähigung ist hierzu nicht notwendig. Der Verkehrswert ist nur ein rechnerisches Mittel und bezeichnet das offizielle Ergebnis einer ordentlichen und nachvollzhiehbaren Wertexpertise die nach gesetzlichen maßgaben erstellt wurde. Auch wenn auf den ersten Blick beide Begriffe den Anschein erwecken, zusammen zu gehören, haben sie doch rein gar nichts miteinander zu tun, denn die meisten Wertermittlung führen nicht zu einem ordentlichen Verkehrswert. Achten Sie daher darauf, dass eine Wertexperitse erstellt wird, denn wie der Name schon ausdrückt wird diese durch einen Experten erstellt, der - hoffentlich - nach den ordentlichen gesetzlichen Vorgaben die Berechnungen durchfürht. Im Übrigen beinhalten Wertexpertisen zumindest noch folgende Wertangaben: Bodenwert, Sachwert/Ertragswert und den Verkehrswert. Meine Wertexpertisen geben noch den nachhaltigen Marktwert und wenn gewünscht Versteigerungswerte (1. und 2.) mit an. Dann gibt es noch die sog. Beleihungswerte, die die Banken dazu benutzen für ein und das selbe Objekt verschiedene Zinssätze zu erheben, wobei der risikoreichere Beleihungsanteil den schlechteren Zinssatz erhält. Also Augen auf wenn es um den Wert einer Immobilie geht und genau hinsehen, wer von welchem Wert spricht!

      

Wertermittlungen



Bausubstanz schlecht - Preis gering!

Donnerstag, 25. Februar 2010, 09:50:29 | Nicolas Malsch


Ihr Traumhaus haben Sie gefunden, der Preis stimmt auch aber das Objekt ist in einem schlechten Zustand? In dieser Situation sollten Sie nicht gleich vom Kauf Abstand nehmen. Lassen Sie einen Experten den Bauzustand beurteilen und die Sanierungskosten ermitteln. Oft sind solche Immobilien schlussendlich günstiger als vergleichbare am Markt angebotene Topimmobilien. Hinzu kommt, dass Immobilien in schlechtem Allgemeinzstand den Vorteil bieten (Sie kennen dass doch aus dem Fernsehen:"Wohnen nach Wunsch", "Das Hausbau Kommando" uam.), die Grundrisse an Ihre speziellen Bedürfnisse anzupassen. Das macht dann meist nur einen geringen Preisunterschied. Außerdem haben Sie die Gewissheit, dass alle verwendeten Materialien dem von Ihnen gforderten Standard entsprechen. Also Augen auf und haben Sie keine Scheu, denn Experten helfen Ihnen auch aus einer solchen Immobilie Ihr wirkliches Traumheim zu machen.

      

Bausachverstand



Schein und Sein - Wertermittlungen online (!)

Montag, 22. Februar 2010, 20:28:56 | Nicolas Malsch


Die großen online - Wertermittlungsportale haben Jahrelange Erfahrungen und bieten heute auf den ersten Blick einen guten und vor allem schnellen Service. Unbestritten wird man auf diese Weise schnell und unbürokratisch eine Wertermittlung für eine Immobilie erhalten. Nachhaltig / werthaltig sind diese Ermittlungen aber nicht, denn der Nutzer selbst bedient die Software und kann in der Regel auch im Nachhinein Änderungen an den Eingaben vornehmen. Dies solange, bis ihm die Ermittlung dann genehm ist (früher hat „man es sich schön geredet“). Hinzu kommt, dass ein Nutzer einer Software Information einfüttert, ohne wirklich genau zu wissen, was er mit dem Einen oder Anderen überhaupt bewirkt und ob die Informationen alle korrekt ermittelt und korrekt eingegeben wurden. Erschwerend kommt noch hinzu, dass die Software der großen online Wertermittler zwar auf großen Datenbanken beruht, aber nicht den gesetzlichen Ermittlungsvorgaben (BauGB, WertR, WertV uam.) folgt, worauf auch hingewiesen wird! Insgesamt sind die Ergebnisse vielleicht geeignet sich selbst einen Überblick zu verschaffen aber keinesfalls, um Kaufentscheidungen oder gar Verhandlungsgrundlagen zu bilden. Dies muss jedem Nutzer klar sein, ehe er den - zugegeben - kleinen Betrag in falscher Hoffnung verschwendet. „Unsere Wertermittlungen bieten Ihnen einen Anhaltspunkt….“ So wirbt ein online – Wertermittlungsportal in YouTube selbst und genau so ist es: Einen Anhaltspunkt mehr aber nicht!

      

Wertermittlungen



"Das Grundstück allein ist den Preis schon wert!" ??

Sonntag, 21. Februar 2010, 12:40:55 | Nicolas Malsch


Mit diesem vermeintlich gut gemeinten Rat wird - wissend oder auch nicht - beim Käufer der Trugschluss erzeugt, dass der Grundstückspreis sich wie folgt ermittelt: Bodenrichtwert x Grundstückfläche. Das stimmt aber gerade nicht! Bei Wertermittlungen wird das zu bewertende Grundstück nicht "über einen Kamm" geschoren sondern unterteilt sich in verschiedene Bereiche, von denen nur der Wertvollste mit dem vollen Bodenrichtwertpreis vervielfacht wird. Die anderen Bereiche werden mit Abschlagspreisen auf den Bodenrichtwertpreis bewertet, was dazu führt, dass die Aussage aus dem Titel überwiegend unzutreffend ist. Hinzu kommt, dass aufstehende Gebäude oder auf dem Grundstück befindliche Verunreinigungen uam. Entsorgungskosten auslösen können,die den Wert eines Anwesens im extrem Fall auch deutlich unter den Wert des Grundstücks senken können. In diesem Fall müsste der Verkäufer gar dafür bezahlen, dass man das Anwesen erwirbt.



Wertermittlungen



Immobilienverkauf - Steigerungsformen

Samstag, 20. Februar 2010, 18:35:05 | Nicolas Malsch


Fair, teuer, dreist und unverschämt! Dies ist eine möglich Steigerungskette für Immobilien die am Markt angeboten werden. Das Problem ist aber ein Anderes. Wie unterscheide ich als nicht Fachmann das faire vom unverschämten Angebot? Vertrauen spielt hierbei eine große Rolle, denn meist sind Kaufwillige ja beraten. Verkäufer, Makler, finanzierende Institute, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Wertermittler uam. Ein jeder Kaufinteressent lernt meist gleich mehrere dieser Personenkreise kennen, ist sich vermutlich aber nicht wirklich klar darüber, dass alle - mit Ausnahme des Wertermittlers - eigene Interessen verfolgen, wenn es um das Immobiliengeschäft geht. Die Eigeninteressen des Verkäufers sind offenbar, die des Maklers oft auch, denn der lebt ja vom vermitteln der Immobilie und je teurer desto lukrativer. Aber auch die Finazdinestleister unterliegen gleich einer Mehrzahl von Eigeninteressen. Die Vorgaben der Geschäftsleitung und ein Jahressoll will erfüllt werden, Prämien für Bausparverträge und Erfolg uam. stehen im Raum. Wer daher sicher sein will, dass seine Interessen zumindest gewahrt bleiben, ist gut beraten, selbst einen Wertermittler zu beauftragen. Der vermeintlich hierdurch entstehende finanzielle Nachteil durch die Kosten der Wertexpertise findet sich oft mehrfach in Kaufpreisreduktionen wieder. Auch hier gilt daher: Vertrauen hilft denen, Kontrolle hilft mir.

      

Wertermittlungen



Was ist eine Verkehrswertermittlung eigentlich wert?

Freitag, 19. Februar 2010, 12:18:17 | Nicolas Malsch


Nun, alles und nichts! Es kommt darauf an, wer und wie die Ermittlung durchgeführt hat und welchen Zweck der Auftraggeber mit der Ermittlung verfolgt. Grundsätzlich ist von "Billigermittlungen" aus den bekannten Internetportalen Abstand zu nehmen, denn sie basieren auf zu geringen und meist nicht überprüften Angaben um eine nachhaltige Aussagekraft zu bieten. Am Ende hat man Geld ausgegeben und in Wahrheit nicht wirklich etwas werthaltiges dafür bekommen. Anders, wenn der Wertermittler das zu bewertende Anwesen in Augenschein nimmt und eine Wertermittlung unter zu Hilfenahme von örtlich jeweils zu erhebenden Amtsunterlagen und nach offiziellen Ermittlungsverfahren (WertV, WertR o.ä.) durchführt. Erstaunlich ist, dass es gar Anbieter im Internet gibt, die ausdrücklich darauf hinweisen, nicht nach diesen Methoden vorzugehen und trotzdem Kunden finden! Die Ergebnisse eigenen sich in solchen Fällen nicht zu Kaufpreisverhandlungen oder als Basis einer Finanzierungsanfrage oder eines Ratings. Also Augen auf und eine günstige nicht aber eine billige Wertermittlung durchführen lassen!

      

Wertermittlungen



Denkmalschutz birgt auch Chancen!

Donnerstag, 18. Februar 2010, 16:05:56 | Nicolas Malsch


Steht ein Haus unter Denkmalschutz schrecken viele Interessenten erst mal zurück. Oft werden mit dem Denkmalschutz Probleme verbunden. Was viele nicht wissen: Der Denkmalschutz für ein Gebäude kann unter bestimmten Voraussetzungen wieder aufgehoben werden und denkmalgeschützte Anwesen haben Förder- und Abschreibungsvorteile. Zudem steht fast nie das gesamte Anwesen mit all seinen Teilen unter Denkmalschutz, sondern nur Teilaspekte des Anwesnes (z.B. Dacheindeckung, Fenster o.ä.). Hier gilt demnach, erst mal ordentlich prüfen, ehe man vorschnell ein denkmalgeschütztes Anwesen ablehnt.



Denkmalschutz



Bauschäden entdeckt?

Mittwoch, 17. Februar 2010, 11:10:17 | Nicolas Malsch


Wenn Sie Bauschäden (z.B. Risse, verfaulte Balken, löchrige Dachrinnen etc.) an der Immobilie festgestellt haben ist das hinzuziehen eines Baufachmanns anzuraten. Nur ein Baufachmann ist in der Lage, den Schaden einzuschätzen und die richtigen Schritte vorzugeben um weiteren Schaden vom Anwesen abzuwenden und den bestehenden Schaden sachgerecht beseitigen zu lassen. Hier sollte niemand am falschen Ende sparen, denn Nachfolgeschäden sind meist viel gravierender (und damit erheblich teurer) als der Ursprungsschaden. So kann z.B. eine durchgerostete Kamineinfassung im Laufe der Zeit erhebliche Schäden an tragenden Teilen des Dachstuhls zur Folge haben und sich auf Dauer auch bis ins Mauerwerk vorarbeiten. Lassen Sie es erst gar nicht soweit kommen und wenden Sie - hoffentlich nur finanziellen - Schaden rechtszeitig ab.



Bausachverstand



Kaufpreisverhandlungen, seriös und sicher!

Dienstag, 16. Februar 2010, 18:22:59 | Nicolas Malsch


Endlich hat man(n) seine Traumimmobilie gefunden, aber schon öffnen sich neue Spalten und verlegen den Weg. Der Kaufpreis ist zu hoch, das Objekt hat Mängel und/oder der Verkäufer beharrt stur auf seiner Kaufpreisforderung. Jetzt sind gute Argumente notwendig!

Warum habe ich nicht schon früher einen Baufachmann kontaktiert?

Nun noch ist es nicht zu spät einen kompetenten Fachmann mit der Prüfung des Objektes (Bauexpertise) bzw. der Wertermittlung des nachhaltingen Immobilienwertes (Wertexpertise) zu beauftragen. Dieser liefert Ihnen die Antworten auf Ihre Fragen und schafft damit eine verlässliche Basis für Ihre Verhandlungen mit dem Verkäufer der Immobilie.

      

Wertermittlungen





Augen auf beim Immobilienkauf!